Etapas da implantação de condomínio

A entrega de um condomínio novo marca o início de uma nova fase tanto para os proprietários quanto para a construtora. É o momento em que um projeto que passou meses ou até anos em planejamento e execução finalmente ganha vida. 

No entanto, o processo de implantação de condomínio vai muito além da construção. Desde as primeiras etapas, como o planejamento e a aprovação de projetos, até os últimos detalhes de acabamento e regularização, cada fase é essencial para garantir a entrega de um empreendimento de qualidade. 

Neste conteúdo, vamos explorar cada uma dessas etapas, destacando os principais pontos que envolvem a implantação de condomínio.

Continue a leitura e confira: 

• O que é a implantação de condomínio? 
• Etapas da implantação de condomínio
• Papéis e responsabilidades 
• Principais cuidados a serem tomados 

O que é a implantação de condomínio? 

A implantação de condomínio é o processo de oficialização e organização da estrutura condominial após a conclusão da construção do empreendimento. 

Nesse momento, o foco deixa de ser a obra em si e passa a ser a instituição legal, administrativa e operacional do condomínio, que é necessária para garantir que ele funcione adequadamente como uma comunidade autônoma.

O conceito de implantação de condomínio envolve ações voltadas à regularização jurídica do empreendimento, estabelecendo a propriedade individual de cada unidade e as regras de uso das áreas comuns. 

Além disso, esse processo inclui a criação de uma gestão administrativa para cuidar da manutenção, segurança e serviços, garantindo uma convivência organizada entre os condôminos.

Resumindo, a implantação é o momento de transição em que um edifício ou conjunto de unidades residenciais, recém-construído, passa a existir formalmente como um condomínio, com todas as estruturas de gestão, regras e serviços necessários para que os moradores possam usufruir de suas propriedades de forma organizada e eficiente.

Etapas da implantação de condomínio

Após a conclusão da obra, a implantação de um condomínio envolve várias etapas essenciais para garantir que ele funcione plenamente, tanto do ponto de vista legal quanto administrativo. 

Confira, abaixo, as principais etapas da implantação de condomínio! 

1. Obtenção do Habite-se 

O primeiro passo crucial após a conclusão da obra é a obtenção do Habite-se.

Ele é um documento emitido pela prefeitura que atesta que o imóvel foi construído de acordo com as exigências legais e está apto para ser habitado. Sem o Habite-se, os proprietários não podem ocupar o condomínio, e o prédio não pode ser registrado adequadamente.

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1. Averbação da construção no Cartório de Imóveis 

Com o Habite-se em mãos, a construtora deve averbar a construção no Cartório de Registro de Imóveis. 

Essa etapa é necessária para formalizar a edificação junto ao registro público, vinculando o projeto aprovado à matrícula do terreno. A averbação é essencial para que as unidades possam ser individualmente vendidas ou transferidas para os novos proprietários.

1. Incorporação do condomínio 

Paralelamente à averbação, ocorre a incorporação do condomínio, onde são registrados no cartório todos os documentos necessários para instituir o condomínio, como a convenção condominial (documento que define as regras de convivência, direitos e deveres dos condôminos) e a individualização das unidades autônomas (apartamentos, vagas de garagem etc.). 

 incorporação é fundamental para o reconhecimento legal do condomínio.

1. Constituição da convenção condominial 

A convenção condominial é o documento que estabelece as normas internas do condomínio, incluindo direitos e deveres dos moradores, regras de uso das áreas comuns, e critérios de rateio das despesas. 

Este documento é registrado em cartório e deve ser aprovado em assembleia por pelo menos 2/3 dos condôminos. A convenção é uma espécie de "regulamento" que orienta a gestão e a convivência no condomínio.

1. Obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)

Um passo indispensável para garantir a segurança dos moradores é a obtenção do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que certifica que o condomínio possui todas as medidas de segurança contra incêndio em conformidade com as normas técnicas e regulatórias. 

Sem esse documento, o condomínio não pode ser habitado, pois ele garante que as saídas de emergência, sistemas de combate a incêndio e outros itens estejam adequados.

1. Assembleia de instalação do condomínio 

Após as etapas legais e documentais, ocorre a primeira assembleia de instalação do condomínio, onde os condôminos se reúnem para eleger o síndico, formar o conselho fiscal, definir o regimento interno e aprovar o orçamento inicial para a manutenção do condomínio. 

Essa assembleia é essencial para que o condomínio comece a funcionar oficialmente, com a eleição dos responsáveis pela gestão condominial.

1. Contratação de prestadores de serviços

Essa fase envolve a contratação de prestadores de serviços essenciais, como: portaria, limpeza, segurança, manutenção de áreas comuns e outras necessidades específicas do condomínio. 

A administradora ou o síndico, junto com o conselho, são responsáveis por contratar esses serviços e garantir que o condomínio funcione adequadamente.

1. Regularização de infraestruturas 

A implantação do condomínio também requer a regularização das infraestruturas básicas, como: água, energia elétrica e gás. 

Isso inclui a individualização dos medidores para cada unidade, permitindo que os moradores tenham contas individualizadas de consumo. Essa etapa garante que cada morador possa ativar os serviços em seu nome e usar as instalações da unidade sem depender da infraestrutura comum.

1. Entrega das chaves e vistoria das unidades 

Por fim, acontece a entrega das chaves aos proprietários. 

Antes disso, cada morador realiza uma vistoria em sua unidade para verificar se está em conformidade com o que foi acordado na compra (acabamentos, elétrica, hidráulica etc.). Caso sejam encontrados problemas, a construtora se encarrega de realizar as correções necessárias.

→ Saiba mais sobre a vistoria.

→ Saiba mais sobre a entrega das chaves. 

1. Início das operações do condomínio 

Após a formalização das documentações e a contratação de serviços essenciais, o condomínio começa a operar plenamente. 

As áreas comuns são liberadas para uso, e as atividades do condomínio passam a ser administradas conforme o regimento interno e as decisões da assembleia. 

O síndico e a administradora assumem a responsabilidade de garantir o bom funcionamento do condomínio e a harmonia entre os moradores.

Papéis e responsabilidades 

Na implantação de condomínio, diferentes atores desempenham papéis fundamentais para garantir que a transição ocorra de forma organizada e eficiente. 

Cada um tem responsabilidades específicas que ajudam a estruturar a gestão e operação do condomínio. Confira! 

Construtora

A construtora tem um papel essencial antes e durante a implantação do condomínio, especialmente no que diz respeito à entrega da obra e à regularização documental. Suas principais responsabilidades são:

• Entrega do imóvel: garantir que o empreendimento seja concluído conforme o projeto aprovado e dentro dos prazos estabelecidos.
• Obtenção de documentos: a construtora é responsável por obter o Habite-se, além de providenciar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e outros documentos necessários para a regularização do condomínio.
• Averbação e incorporação: regularizar a averbação da construção no cartório e a incorporação do condomínio, possibilitando a individualização das unidades.
• Correção de eventuais problemas: a construtora deve se responsabilizar por correções estruturais ou defeitos encontrados durante as vistorias realizadas pelos novos proprietários, garantindo que tudo esteja de acordo com o contrato de compra.

Síndico

O síndico é eleito pelos condôminos em assembleia e atua como o principal responsável pela gestão diária do condomínio. Suas funções incluem:

• Gestão administrativa e financeira: o síndico tem a responsabilidade de gerir as finanças do condomínio, garantir que as contas estejam em dia e que as taxas condominiais sejam cobradas e pagas corretamente.
• Execução de decisões: ele é responsável por executar as decisões tomadas em assembleia, como contratações de serviços e manutenção do prédio.
• Contratação de serviços: o síndico pode contratar prestadores de serviços, como portaria, limpeza e segurança, além de lidar com fornecedores para reparos e manutenção das áreas comuns.
• Representação legal: representa o condomínio judicial e extrajudicialmente, em questões relacionadas à defesa dos interesses coletivos.
• Fiscalização e resolução de conflitos: o síndico deve fiscalizar o cumprimento do regimento interno e, quando necessário, mediar conflitos entre condôminos.

Conselho fiscal

O conselho fiscal é composto por um grupo de moradores, também eleitos em assembleia, que têm o papel de fiscalizar as contas do condomínio e auxiliar o síndico na gestão financeira. Suas principais funções são:

• Revisão de contas: o conselho fiscal tem a responsabilidade de auditar as contas do condomínio, verificando se as despesas estão sendo realizadas de forma transparente e adequada.
• Consultoria financeira: atua como uma consultoria para o síndico, sugerindo melhorias e fiscalizando a correta utilização dos recursos do condomínio.
• Aprovação de despesas extraordinárias: o conselho pode participar da aprovação de despesas excepcionais, como grandes reparos ou obras nas áreas comuns, antes de apresentá-las em assembleia.

Administradora de condomínios

Muitas vezes, o condomínio contrata uma administradora profissional para apoiar o síndico e garantir uma gestão eficiente, especialmente em condomínios maiores. A administradora cuida de aspectos operacionais e burocráticos, como:

• Gestão financeira: a administradora é responsável por realizar controles financeiros, incluindo a emissão de boletos para o pagamento da taxa condominial, controle de inadimplência, preparação de balancetes e relatórios financeiros mensais.
• Assessoramento jurídico e contábil: a administradora pode fornecer assessoria jurídica e contábil, ajudando o síndico e o condomínio a lidar com questões legais e tributárias.
• Organização de assembleias: atua na organização das assembleias condominiais, ajudando na convocação de reuniões, envio de pautas e elaboração de atas.
• Gestão de recursos humanos: em alguns casos, a administradora também gerencia a contratação e administração de funcionários do condomínio, como porteiros, zeladores, seguranças etc.

A boa gestão e a harmonia no condomínio dependem de uma colaboração eficaz entre esses atores, com cada um desempenhando suas funções de forma clara e responsável para garantir o funcionamento adequado do condomínio e a satisfação dos moradores.

Principais cuidados a serem tomados 

Ao implantar e administrar um condomínio, é essencial tomar alguns cuidados para garantir a eficiência do processo e o bem-estar dos moradores. 

O primeiro passo é cumprir todas as exigências legais, garantindo que o prédio esteja regularizado e apto para habitação. Outro ponto importante é a elaboração de uma convenção condominial clara e de um regimento interno justo, que estabeleçam as regras de convivência e a gestão do condomínio.

Na gestão financeira, é crucial adotar práticas transparentes, controlando rigorosamente as contas e evitando a inadimplência. 

Além disso, deve-se ter atenção à manutenção preventiva das áreas comuns e equipamentos do condomínio, garantindo a segurança e o bom funcionamento do prédio. 

A fiscalização contínua e o acompanhamento das demandas dos condôminos também são essenciais para evitar problemas futuros. 

Por fim, é importante manter uma comunicação eficiente entre o síndico, o conselho fiscal e os moradores, promovendo um ambiente harmonioso e evitando conflitos.

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ESCRITO POR:Embraplan Engenharia