13 dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário

Nós sabemos que comprar um apartamento pode não ser uma tarefa muito fácil para quem não conhece bem os detalhes do processo. 

E, na imensa maioria dos casos, ter a casa própria só é possível com a ajuda de um financiamento. 

Por isso, preparamos esse conteúdo respondendo as dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário.

Com esse guia você vai ver que não é tão difícil assim. Acompanhe! 

13 dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário 

Quais são os tipos de financiamento disponíveis?

Existem 4 tipos de financiamento disponíveis hoje, são eles:

- Sistema Financeiro de Habitação (SFH);

- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI); 

- Financiamento direto pela construtora;

- Carteira hipotecária.

O financiamento direto pela construtora, como o próprio nome já diz, consiste em tomar o crédito diretamente com a empresa que está vendendo o imóvel e a carteira hipotecária é bem semelhante ao SFI. 

Portanto, vamos explicar mais detalhadamente o SFH  e SFI. 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é a modalidade mais usada no Brasil, nela é possível utilizar o FGTS para facilitar a liberação de crédito nos bancos.

Mas algumas regras devem ser seguidas, por exemplo:

- No SFH até 80% do valor do imóvel pode ser financiado, mas para usar o FGTS é preciso dispor de 10% do seu valor;

- A parcela do financiamento pode comprometer até 30% da renda mensal familiar;

- O valor do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão;

- Nessa modalidade o imóvel serve como a garantia do financiamento.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário não é muito comum no país e acaba sendo mais utilizado pelas pessoas que não se enquadram nos critérios estabelecidos pelo SFH.  

Isso acontece porque o SFI é livre de regras e permite que as instituições financeiras definam por conta própria todas as condições, incluindo o valor da taxa de juros aplicada. 

Nele não é possível utilizar o FGTS como forma de pagamento e os juros acompanham as subidas e descidas da taxa Selic.  

1. Quem pode solicitar um financiamento?

A resposta para essa pergunta depende diretamente do tipo de financiamento escolhido, pois cada um deles possui seus critérios específicos. 

Mas, em linhas gerais, qualquer pessoa pode solicitar um financiamento. É preciso ter em mente que a instituição fará uma pesquisa em seu histórico bancário a fim de entender se costuma estar adimplente com suas obrigações. 

De acordo com Cartilha de Crédito Imobiliário da Caixa, para solicitar é preciso:

- Ser brasileiro nato ou naturalizado; 

- Se estrangeiro, possuir visto permanente no país;

- Cadastro sem restrições. São exemplos de cadastros consultados: Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal; 

- Capacidade econômico-financeira para pagamento da prestação mensal;

- Ser maior de 18 anos ou menor emancipado com 16 anos completos (necessário comprovar a emancipação);

- A prestação do financiamento não pode ser maior do que 30% da renda familiar.

2. Como faço para comprovar a renda?

Para comprovar renda nos casos dos trabalhadores CLT, é possível apresentar os seguintes documentos:

- Holerite;

- Carteira de trabalho; 

- Declaração de imposto de renda;

- Extrato bancário. 

Não se assuste se mais de um dos documentos acima for solicitado no seu caso, é muito comum a combinação deles para que o banco tenha a certeza da veracidade das informações. 

3. Autônomos podem financiar um imóvel? Como funciona?

Autônomos podem sim financiar imóveis. Quando a pessoa trabalhar de forma autônoma ou é MEI, existem algumas opções para comprovar a renda, vamos listar abaixo as 5 principais. 

- Extrato bancário: para quem possui uma conta corrente, o extrato bancário é, sem dúvidas, a opção mais fácil para comprovar a renda de pessoas autônomas.

- Declaração de imposto de renda: a declaração do imposto de renda é, também, uma forma oficial de comprovante de renda. Porém, por abranger um período longo em que muitas coisas podem ter mudado, às vezes um extrato bancário pode ser solicitado em conjunto. 

- Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore): a Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore) costuma ser emitida por um contador e é considerada o documento oficial para declaração de renda dos trabalhadores autônomos e/ou informais. 

- Recibos dos serviços prestados: os recibos emitidos pelos serviços prestados também contam como forma de comprovar renda. Nesse caso, o ideal é que estejam sempre assinados por ambas as partes, ou seja, o contratante e o prestador do serviço.

- DASN-SIMEI: o trabalhador que já formalizou suas atividades através do MEI, pode comprovar renda usando a Declaração Anual de Faturamento do Simples Nacional do Microempreendedor Individual.   

→ Para mais informações sobre o assunto, clique aqui. Temos um artigo completo sobre a comprovação de renda para os autônomos.

4. É possível financiar sem dar entrada?

A resposta para essa pergunta é não!

O mínimo necessário para conseguir financiamento é dando 10% do valor do imóvel como entrada, mas isso varia entre as instituições financeiras. Vale ressaltar que quanto maior a entrada, seus juros tendem a diminuir.

Na verdade, quanto maior a entrada, maiores são as chances de conseguir a aprovação do crédito. E a grande maioria dos bancos financiam apenas 80% do valor do imóvel, sendo necessário dar 20% de entrada. 

→ Leia também: Dicas para dar entrada em um apartamento

5. Se minha renda não for suficiente, posso financiar com outra pessoa?

Pode sim, isso se chama composição de renda e vamos explicar melhor como pode ser feito! 

A composição é uma estratégia que ajuda a aumentar o valor final da renda familiar e auxilia bastante na hora de conseguir um financiamento imobiliário. 

Ela consiste em somar o seu salário com o de até mais 3 pessoas. É possível agregar a renda de pais, irmãos, filhos, cônjuges ou namorados, sogros, tios, primos e em algumas modalidades é permitido fazer esse processo até com amigos. 

Cada instituição financeira possui seus critérios para concessão do crédito com a composição de renda, então é preciso entender bem antes de fazer a solicitação. 

E todas as pessoas que participarem da composição serão consideradas legalmente proprietárias do imóvel.

→ Leia também: Renda ideal para ter seu apartamento 

6. Posso usar o FGTS?

Pode sim, desde que seja a aquisição de seu primeiro imóvel é possível utilizar o saldo do FGTS como entrada, pagar prestações ou amortizar o saldo devedor do financiamento. 

Vale ressaltar que ele só pode ser utilizado na modalidade de financiamento SFH (falamos sobre isso na pergunta 1). 

Segundo o site da Caixa, é preciso seguir as seguintes condições: 

- Possuir 03 (três) anos de trabalho sob regime do FGTS;

- Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional;

- Não ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana.              

7. Quais documentos são necessários para financiar um imóvel?

Para solicitar um financiamento imobiliário é necessário apresentar alguns documentos junto à instituição financeira escolhida e isso pode variar de uma para a outra. 

Mas normalmente os documentos solicitados são: 

- RG, CPF ou CNH;

- Comprovante de residência; 

- Comprovante de estado civil;

- Comprovante de renda;

- Extrato do FGTS;

- Declaração de Imposto de Renda.

8. Como o valor da prestação e prazo são calculados?

O valor da prestação é composto pela: amortização do saldo devedor, juros mensais, taxa de administração e seguros. No último item entram os seguros de morte e invalidez e danos do imóvel. 

Já o prazo varia dependendo do indexador escolhido, do banco, do valor total a ser financiado e da sua renda mensal, mas fica entre 10 e 35 anos. Lembrando que quanto mais tempo de financiamento, maior será a incidência de juros e o montante final pago. 

9. Qual a melhor sistema de amortização: tabela SAC ou Price?

Não tem uma resposta exata para essa pergunta e tudo vai depender do que faz mais sentido para seu momento de vida. 

Vamos explicar abaixo como funciona cada uma das modalidades, assim ficará mais fácil para você tomar essa decisão. 

Tabela SAC

É o modelo mais usado em financiamentos imobiliários e nele a amortização é constante. O valor de pagamento se mantém igual ao longo de todas as parcelas, o que varia é o custo mensal relacionado aos juros.

A cobrança dos juros no modelo SAC é decrescente, ou seja, vai diminuindo ao longo do tempo e, com isso, o valor da parcela também vai sendo reduzido.

Isso acontece porque a cobrança dos juros incide sempre sobre o total restante da dívida e conforme as parcelas vão sendo pagas o montante é reduzido.

Tabela Price 

Nesse modelo o cliente tem o mesmo valor de parcela do começo ao final do financiamento. E o cálculo dos juros incide sempre sobre o valor total inicialmente financiado, independente de quantias já pagas. 

Além disso, a composição da parcela funciona de uma maneira diferente: as primeiras prestações são compostas, majoritariamente, pelos juros. Dessa forma, a amortização da dívida em si fica para as parcelas finais. 

10. Quais são as opções de taxas de juros? 

Basicamente existem 4 opções para correção das parcelas, veja abaixo. 

- Taxa Referencial (TR): nessa modalidade o valor das parcelas é corrigido com base em uma taxa fixada pela instituição financeira + o valor da TR que estava zerada até 2021. Contudo, quando a Selic ultrapassou 8,5% ela saiu do zero, aumentando o valor das parcelas de financiamentos imobiliários.

- IPCA: é a modalidade que acompanha a inflação, uma parte dos juros é fixa e a outra varia de acordo com o IPCA. Quanto mais alta a inflação do país, maior será o valor das parcelas nesta opção.

- Poupança: nesse modelo parte dos juros é fixo e a outra está atrelada ao rendimento da poupança. Tem uma relação direta com a taxa Selic, quando ela aumenta a prestação sobe automaticamente, mas com a Selic acima de 8,5% o valor máximo de rendimento da poupança é de 6,16% somado à taxa fixa de juros estabelecida pela instituição financeira.

- Prefixado: essa é a modalidade de crédito mais conservadora e tem os juros fixados desde o início do contrato sem acompanhar nenhum indicador diretamente.

11. Os seguros são obrigatórios? Quais são eles?

Sim, o pagamento dos seguros incluídos no financiamento imobiliário é obrigatório.

Os seguros DFI (Danos Físicos ao Imóvel) e o MIP (Morte e Invalidez Permanente) são importantes para cobrir as despesas em caso de falecimento de um dos compradores e também ajudam caso o imóvel sofra algum dano durante o período.

12. Qual o prazo máximo do financiamento? É possível pagar antes?

Atualmente o prazo máximo para pagamento de um financiamento passou de 30 para 35 anos. Mas isso não significa que você precise, necessariamente, esperar esse prazo para quitar a dívida. 

É possível ir amortizando o montante mensalmente, ou seja, pagar além do valor de sua parcela mensal ou adiantar valores usando o 13º salário, férias ou mesmo o FGTS. 

→ Temos um artigo completo sobre amortização de financiamento, clique aqui para ler. 

13. Quais são os custos adicionais envolvidos?

Ao comprar um imóvel, além do valor de financiamento você precisará dispor de uma quantia significativa para os custos adicionais. Vamos listar os principais abaixo. 

- ITBI: o ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, representa o imposto que deve ser pago pelo comprador sempre que há a compra ou transferência de um imóvel. Ele varia dependendo da localidade, mas normalmente fica entre 2 e 3% do valor do imóvel.

- Registro do imóvel e custos com cartório: O valor pago para registrar um imóvel também varia de acordo com as leis e taxas cobradas por cada município, mas sempre é levado em consideração o valor total do imóvel.  

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Gostou do conteúdo? Esperamos que ele tenha te ajudado a entender as dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário.

Mas se você ainda quer aprender mais sobre o assunto ou está procurando seu apartamento ideal, conte com a Embraplan. 

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ESCRITO POR:Embraplan Engenharia