IGP-M e INCC: como esses índices afetam a compra de um apartamento?

Comprar um imóvel é uma etapa muito importante e esse momento requer diversas pesquisas e cuidados para que o sonho da casa própria se realize da maneira mais tranquila possível. 

Para isso, você precisa se informar ao máximo e conhecer todos os estágios que permeiam a compra, incluindo os burocráticos como as taxas, juros e índices envolvidos. 

Neste conteúdo vamos falar de dois índices fundamentais para a construção civil: o IGP-M e INCC. Se você ainda não sabe como eles impactam na compra de seu imóvel continue a leitura e entenda tudo agora mesmo! 

Lendo esse artigo você vai aprender: 

- O que é o IGP-M?

- O que é o INCC?

- Saiba como o IGP-M e INCC são calculados

- Bônus: entenda também os juros de obra e a TR

- Impactos do IGP-M e INCC no mercado imobiliário

- IGP-M e INCC: qual escolher para o seu financiamento imobiliário? 

O que é o IGP-M? 

O IGP-M, acrônimo que significa Índice Geral de Preços - Mercado, é calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e mede as oscilações de preços do mercado do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência. 

Na prática significa que o IGP-M é utilizado para medir a inflação, ou seja, o quanto os preços dos produtos e serviços oscilam durante os meses. 

Ele não é o único índice que serve para medir a inflação, o IPCA também costuma ser utilizado para este fim, porém o IGP-M normalmente é aplicado na correção de preços dos aluguéis, tarifa dos condomínios, energia elétrica, tarifas públicas, planos de saúde, seguros, mensalidades de escolas e faculdades, dentre outros.  

Isso tudo quer dizer que o IGM-P acompanha a variação do custo de vida da população brasileira e quanto mais os preços se elevam, mais o IGM-P aumenta. E isso significa que o dinheiro vale um pouco menos.

O que é o INCC? 

O INCC - Índice Nacional de Custo de Construção, como o próprio nome diz, é usado para medir as variações de preço do mercado da construção. 

É também calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é um dos fatores que compõem o IGP (Índice Geral de Preços) representando 10% de seu total. 

Ele acompanha os preços de todos os itens inerentes à construção civil, ou seja, é responsável por calcular os custos com mão de obra e matérias-primas de maneira geral. 

E justamente por isso, o Índice Nacional de Custo de Construção é levado em consideração para reajustar os valores dos contratos de compra e venda de imóveis, bem como, dos financiamentos - sejam de empreendimentos prontos ou ainda na planta. 

Durante o período de construção de um apartamento os preços dos materiais e da mão de obra se alteram, por isso, os valores pagos também sofrem mudanças mensais. 

Por exemplo: se a sua parcela é de R$1.000,00 por mês, levando em consideração o INCC de abril/2022 que está em 0,95%, a segunda parcela será reajustada para R$1.009,50 e assim por diante, conforme as variações do índice. 

Assim como o INCC reajusta as suas parcelas mensais de entrada pagas à construtora, também reajusta o saldo total devedor, parcelas intermediárias e o valor a ser pago na entrega das chaves. 

Saiba como o IGP-M e INCC são calculados 

Agora que você já entendeu o que é o IGP-M e INCC e como eles são aplicados no dia a dia das pessoas e também no ramo da construção civil, vamos te mostrar como esses dois índices são calculados. 

Veja abaixo!

Como o IGP-M é calculado?

Como falamos acima, o IGP-M é calculado pegando como base o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência considerando os preços cobrados tanto para o consumidor quanto os custos envolvidos em toda a cadeia produtiva. 

E para que se tenha o valor final é preciso levar em consideração outros 3 índices que também são calculados pela FGV. São eles:

- IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) - acompanha a variação de preços de alguns itens do atacado e representa 60% do IGP-M.

- IPC (Índice de Preços ao Consumidor) - acompanha os gastos da população com itens como: alimentação, transporte, saúde, moradia etc. Representa 30% do IGP-M.

- INCC - como já tínhamos mencionado acima, o INCC representa 10% do valor total do IGP-M.

O resultado da média aritmética desses três fatores representa a variação do IGP-M naquele período.

Vamos agora para um exemplo prático da influência do IGP-M nos valores pagos pelos cidadãos brasileiros. 

Levando em consideração que o IGP-M acumulado de abril de 2021 até abril de 2022 é de 14,77% vamos te mostrar como seria aplicado para reajustar um contrato de aluguel. 

Supondo que o valor mensal pago pelo aluguel seja de R$1.500,00, aplicando a correção do IGP-M citada acima, a pessoa passaria a pagar no próximo ano um valor mensal de R$1.721,55, ou seja, um acréscimo de R$221,55 a cada mês. 

Como o INCC é calculado?

Para que o cálculo do Índice Nacional de Custo de Construção seja realizado, ele  é dividido em 3 modalidades e vamos explicar cada uma delas a seguir: 

1. INCC-10 (Índice Nacional de Custo de Construção - 10): nesse caso o índice é avaliado entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência.
2. INCC-DI (Índice Nacional de Custo de Construção – Disponibilidade Interna): essa modalidade se relaciona com a alteração dos custos da construção civil em um período que abrange o primeiro e o último dia do mês de referência.
3. INCC-M (Índice Nacional de Custo de Construção - Mercado): nesse caso o índice contempla um período que vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência e serve, também, para compor 10% do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).

Assim é possível uma análise separada de acordo com cada período, mas também há a definição do INCC geral com base na junção dos três tipos citados acima que serve para acompanhar as flutuações e o acumulado no período de um ano. 

Bônus: entenda também os juros de obra e a TR

Além do IGP-M e INCC há outros dois fatores que devem ser acompanhados por aqueles que desejam ou já estão comprando seu imóvel. Tratam-se dos juros de obra e da Taxa Referencial - TR. 

Embora esse não seja o foco do conteúdo, trouxemos como bônus para você entender completamente tudo que tem relação com seu imóvel.

Veja a seguir o que são esses índices e como cada um deles funciona na prática! 

- Juros de obra 

Os juros de obra, também conhecido como taxa de evolução de obra, é o valor cobrado pelos bancos das construtoras. 

Para que a obra aconteça, normalmente as construtoras fazem empréstimos com os bancos que vão liberando os valores emprestados aos poucos, conforme a obra vai evoluindo, para proteger os consumidores e garantir que tudo seja devidamente entregue e no prazo acordado. 

Portanto, os juros de obra são pagos diretamente ao banco e vão sendo reajustados conforme a construção vai avançando, tendo como teto o valor da parcela de financiamento que será paga pelo cliente quando o empreendimento for entregue. 

Vale ressaltar também que os juros de obra apenas são incididos enquanto o imóvel está sendo construído e deixam de ser pagos assim que a obra for entregue.

Outro ponto importante: os juros de obra só são cobrados em casos de imóveis comprados na planta e nas compras financiadas, quem paga à vista não precisa realizar os pagamentos. 

Após a entrega do imóvel você deixa de pagar a taxa de evolução e inicia o pagamento de seu financiamento. 

– Leia também: Financiamento imobiliário: dúvidas frequentes

- TR (Taxa Referencial) 

A TR é usada como referência de juros para determinar o rendimento de alguns tipos de investimentos e quando foi criada, na década de 1990, tinha um papel semelhante ao que a Selic tem hoje. 

Atualmente ela define, por exemplo, o rendimento da poupança e do FGTS, corrige o saldo devedor de diversos financiamentos e empréstimos imobiliários, dentre outros itens. 

O valor da Taxa Referencial é calculado diariamente e varia bastante, vale ressaltar que o índice ficou zerado entre outubro de 2017 e novembro de 2021. E desde dezembro de 2021 passou a ser 0,048% ao ano. 

Impactos do IGP-M e INCC no mercado imobiliário

Agora você já sabe o que são o IGP-M e INCC, como funcionam e até mesmo conhece a lógica aplicada para calcular cada um deles. Então, podemos nos aprofundar no tema para entendermos suas reais influências. 

Já adiantamos um pouco ao longo do texto, mas quais são os reais impactos do IGP-M e INCC no mercado imobiliário? É exatamente sobre isso que falaremos neste momento. 

É importante antecipar que cada um impacta de uma forma diferente, o IGP-M, de maneira geral, vai influenciar o mercado imobiliário de um modo mais subjetivo, pois está ligado ao poder de compra da população.

Já o INCC acaba tendo uma influência mais direta por estar ligado à variação de preços envolvidos nos mais diversos tipos de construção. 

Assim, o IGP-M costuma ser mais utilizado diretamente para o reajuste dos valores de aluguéis, como mostramos em um exemplo acima. 

E o INCC impacta diretamente na compra de um imóvel, como também adiantamos ao longo do conteúdo. Pois, quando os preços dos itens da construção aumentam, o valor de sua parcela também aumentará automaticamente. 

Ou seja, ele é aplicado para reajustar contratos de consórcios imobiliários, parcelas de valores devidos às construtoras no período em que o empreendimento está sendo construído, valor total do saldo devedor, parcelas intermediárias e valores pagos na entrega das chaves.

Vale ressaltar que quando o imóvel (ainda que na planta) for comprado à vista, não haverá a incidência do INCC. E, para os casos de compra parcelada/financiamento, o índice deixa de ser aplicado no momento em que a obra for finalizada.

→ Leia também: Vantagens de comprar um imóvel na planta

IGP-M e INCC: qual escolher para o seu financiamento imobiliário? 

Como explicamos no decorrer deste material, o IGP-M e INCC têm influências diretas e indiretas na compra e financiamento de um imóvel.

E como deixamos claro, itens como Taxa Referencial e juros de obra também possuem papel crucial nesse tipo de negociação.

Mas então como escolher o melhor índice para corrigir seu financiamento? 

Alguns contratos de financiamento imobiliário, além da cobrança de juros que ocorre naturalmente quando se faz um empréstimo, têm seu saldo devedor corrigidos periodicamente usando a Taxa Referencial - TR como base. 

Mas não apenas ela, tudo depende do modelo de contrato e das empresas envolvidas. Muitas vezes o valor pode ser corrigido tendo como base o INCC ou mesmo o IGP-M.  

Fato é que não existe uma resposta exata para essa pergunta e, muitas vezes, nem é possível escolher realmente. Dependendo do tipo de negociação, empresas e bancos envolvidos essas taxas e índices são estabelecidos previamente. 

Por exemplo, em casos de financiamento pelo Programa Verde e Amarela, o banco que concede o crédito é, automaticamente, a Caixa. E não há muita margem para trocas pois o contrato não pode ser alterado. 

→ Leia também: Entrevista de financiamento Caixa: saiba como se preparar

Entretanto, quando se tem conhecimento sobre o assunto, fica muito mais fácil negociar com o banco/construtora e tornar a compra e condições mais vantajosas para você. 

No final das contas a opção mais adequada é aquela que se encaixa melhor ao seu perfil e momento de vida! 

Gostou do conteúdo? Esperamos que ele tenha te ajudado a entender o que é o IGP-M e INCC, além dos demais índices envolvidos no mercado da construção civil. 

Se você ainda tem dúvidas sobre o assunto ou está procurando seu apartamento ideal, conte com a Embraplan. 

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ESCRITO POR:Embraplan Engenharia