ITBI: guia completo com tudo que você precisa saber

Comprar um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil. Isso porque, além de pensar em todos os detalhes como localização, tipo, tamanho, etc, é preciso levar em consideração as questões mais burocráticas. 

É aí que entra o ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis que deve ser pago por todos aqueles que compram um imóvel. 

E para que você entenda todos os detalhes deste imposto e não atrase a compra de seu imóvel, nós preparamos este conteúdo. Nele você irá aprender:

- O que é ITBI?

- Como calcular?

- Simulação do ITBI

- ITBI Piracicaba: entenda as diferenças 

- Perguntas e respostas: tire todas as suas dúvidas 

Confira tudo a seguir! 

O que é ITBI?

O ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, representa o imposto que deve ser pago pelo comprador sempre que há a compra ou transferência de um imóvel.

De acordo com o Artigo 156 da Constituição Federal de 1988, compete aos municípios instituir imposto sobre:

   

1. Propriedade predial e territorial urbana;
2. Transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
3. Serviços de qualquer natureza, não compreendidos no art. 155, II, definidos em lei complementar.

O ITBI é cobrado para trazer benefícios aos cidadãos, e ao pagá-lo é possível ter acessos aos serviços como: luz, água, saneamento, coleta de lixo etc. 

E somente após pagar a taxa que o proprietário poderá passar o imóvel para seu nome e ter acesso à escritura. 

Como calcular o ITBI?

A primeira coisa que você deve saber é que o ITBI é calculado com base no valor venal do imóvel.

Mas o que significa valor venal?

É o valor que o imóvel seria negociado no mercado em condições normais no caso de compra e venda à vista. 

E para localizar este valor existem alguns caminhos, como:

• Guia de pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
• Contrato de compra e venda;
• Escritura.

Mas, o cálculo do ITBI muda de acordo com a forma de pagamento escolhida na hora de adquirir imóvel, seja à vista ou por meio de um financiamento.

A seguir vamos mostrar as simulações nos dois casos. 

Simulação do ITBI

Valor do ITBI pagamento à vista 

Quando o pagamento do imóvel for à vista, basta localizar o valor venal e multiplicá-lo pelo índice da alíquota cobrado em seu município.

Lembrando que este índice varia de cidade para cidade, verifique no site da prefeitura de seu município para ter certeza. Normalmente ele fica entre 2 e 3%.   

Mas, para que o conceito fique ainda mais claro, vamos trazer um exemplo prático a seguir. 

Supondo que a alíquota do ITBI na sua cidade seja de 3% e o valor venal do seu imóvel seja de R$200.000,00, o valor a ser pago seria de R$6.000,00.

Com a simulação acima você já consegue ter uma noção de quanto pagará e pode se programar para não ter dores de cabeças futuras.

Valor do ITBI em casos de financiamento

Nos casos de imóveis financiados o cálculo é um pouco diferente, isso porque a maioria das cidades cobram uma alíquota para o valor financiado e outra para o restante do montante. 

E normalmente há um teto referente ao valor financiado, vamos te dar um exemplo prático para que não fique confuso! 

A cidade de São Paulo usa uma alíquota de 0,5% para o montante financiado, porém esse índice é incidido ao limite máximo de R$91.820,01. Sobre todo o valor adicional é cobrada a alíquota de 3%. 

Então, supondo que você tenha comprado um imóvel no valor de R$200.000,00, mas deste total financiou R$150.000,00. Quanto ficará o seu ITBI? 

• Como o valor financiado ultrapassou o máximo, a alíquota de 0,5 incidirá sobre o teto, portanto: R$91.820,01 * 0,005 = R$459,10;
• Sobre todo o restante incidirá a alíquota de 3%: R$108.179,99 * 0,03 = R$3.245,40.

O valor final do ITBI nesta simulação seria de R$3.704,50.

Ou seja, quando o imóvel é financiado há uma redução no valor cobrado pelo ITBI.

ITBI Piracicaba: entenda as diferenças 

Conforme falamos acima, cada cidade possui sua alíquota para cobrar o ITBI e a  forma de pagamento e opções para emitir a guia mudam dependendo do local.

Falando, especificamente, da cidade de Piracicaba a alíquota cobrada para o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é de 2,5%, sendo que há isenção para casas populares. 

Imóveis de até 49m² que fazem parte dos programas de habitação municipais (CDHU e Emdhap) e o Programa Casa Verde Amarela do Governo Federal, em sua primeira e única transferência têm isenção do ITBI.

Vamos refazer a simulação acima para ficar mais claro para quem mora na cidade de Piracicaba considerando a alíquota de 2,5% e o pagamento à vista. 

No caso do mesmo imóvel de R$200.000,00 multiplicando pelos 2,5%, o valor do ITBI seria de R$5.000,00.

Perguntas e respostas: tire todas as suas dúvidas 

Falamos acima as principais questões que envolvem o ITBI, mas sabemos que pela complexidade do tema muitas outras perguntas ficariam de fora e isso dificultaria o seu entendimento. 

Por isso, preparamos um guia completo com as principais perguntas e respostas sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Confira a seguir: 

1. Por que preciso pagar o ITBI?

Em primeiro lugar, o ITBI deve ser pago por ser um imposto obrigatório. Mas não apenas por isso, ao pagá-lo você regulariza o imóvel e o torna elegível para receber as instalações de energia elétrica, água, além do saneamento básico e coleta de lixo. 

2. Quais documentos preciso ter em mãos?

Antes de responder quais documentos são necessários para dar entrada e pagar o ITBI é importante ressaltar que cada município pode ter suas particularidades, portanto vale sempre verificar com a prefeitura de sua cidade. E a maior parte faz todo o processo de maneira online. 

Mas, de maneira geral, os documentos solicitados são:

• Número de cadastro do imóvel;
• Dados completos do endereço;
• Dados do comprador e do vendedor;
• Valor total da compra/venda;
• Tipo de financiamento;
• Matrícula do imóvel.

3. Como pagar?

Após reunir todos os documentos mencionados no item anterior, é necessário que você dê a entrada para emitir a guia de recolhimento do ITBI. Normalmente esse processo ocorre inteiramente de modo online.

Após a emissão será gerado o valor, bem como, a data de vencimento. Basta procurar um banco credenciado e realizar o pagamento da taxa.

4. É possível obter isenção? Em quais casos?

Existem duas situações em que o ITBI não é cobrado. 

A primeira é quando o bem é doado ou trata-se de uma herança após a morte do proprietário. O ITBI não é cobrado porque sua incidência ocorre apenas quando a transação é realizada entre pessoas vivas, para esses casos é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

A segunda situação ocorre apenas em alguns municípios que podem isentar os proprietários de pagar o ITBI dependendo do valor da propriedade, se é o ou não o primeiro imóvel ou mesmo quando a aquisição for feita pelo Programa Casa Verde e Amarela. 

5. Quais as alíquotas cobradas nas principais cidades? 

Como falamos no decorrer do material, cada cidade cobra um valor de alíquota diferente. Mas ela acaba ficando entre 2% e 3%. 

Vamos listar abaixo o valor da alíquota de algumas cidades brasileiras.

6. Quem é responsável pelo pagamento?

Não existe uma legislação que determine quem deve ser o responsável pelo pagamento do ITBI, no entanto, normalmente quem paga o imposto é o próprio comprador. 

Em alguns casos pode haver uma negociação em que as partes dividam o valor ou mesmo que ele fique sob a responsabilidade do vendedor. 

8. Como funciona o pagamento para imóveis na planta?

Nos imóveis vendidos na planta também há a incidência do ITBI. A diferença é que a base de cálculo será o seu valor da propriedade quando for entregue. Portanto, ele é normalmente cobrado quando a obra é finalizada e o imóvel transferido ao comprador. 

Mas quando a transação é feita pelo Programa Casa Verde e Amarela, a assinatura do financiamento e a transferência ao comprador ocorre ainda na fase de obras. Neste caso, o ITBI é cobrado no momento da transferência e antes mesmo do imóvel ficar pronto. 

→ Leia também: Vantagens de comprar um imóvel na planta

9. Como obter desconto?

Alguns municípios concedem desconto para os imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), independente de ser ou não a aquisição do primeiro imóvel. 

Há duas formas de conceder o desconto: a primeira é cobrando uma alíquota menor em parte do valor financiado (explicamos esse item mais detalhadamente no capítulo “Como calcular o ITBI'').

A segunda opção é conceder o desconto sem nenhum tipo de teto. Além disso, há a possibilidade de funcionários públicos ou pessoas que comprarem o imóvel por meio de programas governamentais terem um desconto ou mesmo serem isentos do pagamento. 

10. Consigo parcelar o valor?

Como sempre falamos por aqui, tudo que envolve o ITBI acaba variando bastante de cidade para cidade e isso não é diferente com a questão do parcelamento.

Em algumas cidades é possível parcelar o pagamento do imposto em até 12x, mas em outras o pagamento só é aceito na modalidade à vista. Portanto, vale consultar com a prefeitura de seu município. 

11. Qual o prazo de pagamento?

Novamente temos a variabilidade que ocorre de acordo com as regras de cada cidade, em alguns casos o pagamento deve ser feito durante a emissão da escritura e em outros após o registro. 

Mas tenha em mente que o prazo, geralmente, fica perto de 30 dias após o registro de compra e venda do imóvel.

Bônus: quais são os outros gastos envolvidos na compra de um imóvel? 

O ITBI não é o único custo envolvido no processo de compra e venda de um imóvel. Além dele, outros valores e passos são necessários para efetivar a compra de seu apartamento ou casa.

São eles: 

• Registro do imóvel;
• Escritura;
• Mudança e mobília de sua casa nova. 

→ Leia também: Quanto custa mobiliar um apartamento? Neste artigo você verá uma simulação real dos principais gastos envolvidos na hora de mobiliar um apartamento. 

Mas vamos focar nos dois primeiros itens: o registro e a escritura do imóvel, pois são os outros dois passos mais “burocráticos” envolvidos no processo de compra. 

Registro do imóvel 

O registro do imóvel em um cartório é um passo fundamental do processo de compra e venda, pois deixa claro formalmente quem é o proprietário do imóvel. 

O valor pago para registrar um imóvel varia de acordo com as leis e taxas cobradas por cada município, mas sempre é levado em consideração o valor total do imóvel.  

→ Você pode consultar esses valores com mais precisão acessando o site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. 

Escritura pública

A escritura só é cobrada de quem está adquirindo o imóvel na modalidade à vista, para quem fez algum tipo de financiamento o contrato com o próprio banco já tem valor legal de escritura pública.

Novamente os valores de pagamento variam dependendo da localização do imóvel, em São Paulo, por exemplo, comprando à vista um imóvel de R$150.000,00 você paga R$2.412,85 na escritura.

Como você percebeu ao longo do texto, essas etapas burocráticas da compra de uma propriedade podem ser muito onerosas e, por isso, é fundamental ter esses valores em mente antes de comprar seu imóvel para evitar surpresas desagradáveis no futuro.  

Gostou desse conteúdo? Esperamos que ele tenha ajudado a compreender melhor os processos que envolvem a compra de um imóvel e que agora você saiba tudo sobre o ITBI.

E se ainda não adquiriu seu imóvel, conte com a Embraplan. Entre em contato com nossos especialistas clicando aqui. Será um prazer atender você! 

ESCRITO POR:Embraplan Engenharia