Taxa Selic: o que é e porquê afeta o financiamento imobiliário

Com certeza você já ouviu falar na taxa Selic. Nos últimos tempos ela tem sido pauta em diversos noticiários e também nas redes sociais. Mas você sabe exatamente o que ela representa?

Se respondeu “não” para a pergunta acima, saiba que isso é mais comum do que imagina. A maioria dos brasileiros não se relaciona muito bem com os conceitos da economia. 

Mas tenha em mente que entender a taxa Selic (e não apenas ela), pode fazer total diferença na sua vida financeira e também ser crucial na hora de financiar o seu apartamento. 

Pensando nisso, preparamos este conteúdo completo. Nele você vai aprender:

- O que é a taxa Selic?

- Para que serve?

- Como funciona?

- Influências da taxa Selic no mercado imobiliário 

- Impactos da taxa Selic no financiamento de imóveis

- 3 passos para te ajudar a escolher o seu financiamento  

O que é a taxa Selic?

A Selic é a taxa básica de juros do país. Na prática isso quer dizer que é por meio dela que as demais taxas de juros são definidas. 

A sigla significa Sistema Especial de Liquidação de Custódia, que é o nome de um sistema do Banco Central em que ocorrem as compras e vendas de títulos públicos. Esse sistema nomeia a taxa básica de juros brasileira como Selic. 

A taxa Selic é estabelecida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) que se reúne oito vezes ao ano para definir o índice tendo como base a situação econômica atual do país e as perspectivas futuras. 

A taxa Selic é sempre aumentada quando se deseja frear os efeitos da inflação. E isso tem acontecido muito atualmente, com a elevação dos juros as pessoas tendem a comprar menos e as empresas diminuem os investimentos. 

Isso tudo acarreta em uma atividade econômica menor e causa menos pressão na inflação. 

Porém, quando se deseja aquecer as atividades econômicas, uma das primeiras ações pode ser a diminuição da taxa Selic, estimulando o aumento do consumo, tomada de crédito e investimentos. 

Para que serve? 

Primeiro de tudo é importante que você saiba uma coisa: a taxa Selic influencia diretamente a vida financeira de todos os cidadãos brasileiros - seja de maneira direta ou indireta. 

Além de servir como estratégia de política monetária para conter a inflação e manter a economia do país mais estável, a taxa Selic serve como base para os juros bancários presentes em empréstimos, financiamentos (incluindo o imobiliário) e investimentos de renda fixa. 

Como funciona?

É normal que a taxa Selic varie no decorrer dos anos, justamente porque a situação política e econômica do país e do mundo vai se alterando no decorrer do tempo por influência de diversos fatores. 

Mas essas mudanças não acontecem de forma aleatória, como mencionamos acima, anualmente é definido um calendário com 8 encontros do Copom e os procedimentos para a mudança na taxa são definidos após as reuniões do comitê. 

O calendário é montado com um intervalo de 45 dias entre as reuniões do grupo, que é quando se decide pela manutenção ou alteração da taxa Selic. A decisão do Copom é divulgada no mesmo dia em que ocorre o encontro.  

E após 6 dias úteis o órgão divulga a ata da reunião, que expõe de forma clara e transparente todos os pontos considerados pelo comitê para tomarem a decisão em questão. Isso torna a relação entre o Banco Central e a população mais próxima.

Além de aumentar a confiança dos empresários e comerciantes que sabem exatamente em que patamar a economia está e não serão pegos de surpresa ao tomarem alguma decisão comercial importante. 

Influências da taxa Selic no mercado imobiliário 

Agora que você já sabe o que é a taxa Selic, para que serve e como funciona, vamos falar das suas influências no setor imobiliário. 

A taxa Selic influencia diretamente o mercado imobiliário, tendo em vista que a grande maioria dos brasileiros precisa tomar algum tipo de crédito para realizar o sonho da casa própria.

E dependendo do “sobe e desce” do índice, o setor imobiliário pode ficar mais ou menos aquecido, já que as pessoas precisam ponderar muitos fatores na hora de comprar um imóvel. 

Ou seja, se a taxa Selic estiver muito alta a recomendação dos especialistas com certeza será de cautela, fazendo com que os consumidores (caso possam) esperem um tempo antes de assinarem um contrato de financiamento imobiliário.

Por outro lado, em momentos em que a taxa Selic está mais baixa, as vendas de imóveis aumentam consideravelmente e isso aquece o setor. 

→ Leia também: Financiamento imobiliário | dúvidas frequentes

Impactos da taxa Selic no financiamento de imóveis 

Como falamos lá em cima, a taxa Selic é a base para as taxas de juros brasileiras. Isso quer dizer que, quando ela sobe, o valor dos juros aumenta no país. 

E, claro, o valor do financiamento imobiliário também sobe. 

Vamos te dar um exemplo bem prático. Acompanhe!

Em dezembro de 2020, a Selic estava em 2% ao ano e com isso a taxa de juros para financiamento imobiliário estava em torno de 6,9% ao ano, variando um pouco dependendo da instituição financeira escolhida. 

Atualmente (outubro/2022), a taxa Selic está em 13,65% ao ano - maior valor desde de 2017. Com isso os bancos têm cobrado em média uma taxa de juros de 9,8% ao ano mais a TR (Taxa Referencial). 

Ok, mas o que isso significa na prática e como impacta no financiamento imobiliário? Vamos te explicar!

Supondo que um casal deseje comprar um imóvel no valor de R$250.000,00 e dará de entrada 30%, ou seja, R$75.000,00. Nesse exemplo eles precisam de um financiamento imobiliário no valor de R$175.000,00. 

Com a taxa Selic a 2% ao ano, eles pagariam um total de R$354.000,00, mas levando em consideração os índices atuais, esse valor será de R$422.000,00.

Resumindo: com a alta da taxa Selic esse casal pagará R$68.000,00 a mais em seu financiamento imobiliário. 

Além disso, a alta nos juros acaba tirando o acesso de muitas pessoas ao financiamento imobiliário. Levando em consideração que um maior custo no crédito aumenta o valor final da transação e a parcela não pode ultrapassar 30% da renda familiar mensal. 

→ Leia também: IGP-M e INCC: como esses índices afetam a compra de um apartamento?

Como a taxa afeta os sistemas de financiamento? 

Nós já deixamos claro o impacto que a taxa Selic tem nos financiamentos imobiliários, mas é importante ressaltar que ela age de forma diferente em cada tipo de sistema. 

Vamos explicar isso melhor a seguir!

- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é a modalidade mais usada no Brasil, nela é possível utilizar o FGTS para facilitar a liberação de crédito nos bancos.

Mas algumas regras devem ser seguidas, por exemplo:

- No SFH até 80% do valor do imóvel pode ser financiado, mas para usar o FGTS é preciso dispor de 10% do seu valor;

- A parcela do financiamento pode comprometer até 30% da renda mensal familiar;

- O valor do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão;

- Nessa modalidade o imóvel serve como a garantia do financiamento.

No SFH, independente das flutuações da taxa Selic, o teto de juros fica em 12% +TR. Em momentos como o cenário atual, esse limite faz total diferença. 

- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário não é muito comum no país e acaba sendo mais utilizado pelas pessoas que não se enquadram nos critérios estabelecidos pelo SFH.  

Isso acontece porque o SFI é livre de regras e permite que as instituições financeiras definam por conta própria todas as condições, incluindo o valor da taxa de juros aplicada. 

Nele não é possível utilizar o FGTS como forma de pagamento e os juros acompanham as subidas e descidas da taxa Selic.  

3 passos para te ajudar a escolher o seu financiamento 

Agora que você chegou até aqui e já entendeu tudo sobre a taxa Selic, pode estar se perguntando:

“Como faço para escolher o meu financiamento imobiliário? O que levar em consideração?”. 

Por isso, separamos alguns passos a serem levados em consideração antes de assinar seu contrato de financiamento imobiliário. Acompanhe a seguir! 

1. Leve em consideração a modalidade do financiamento 

Explicamos como funcionam as duas modalidades de crédito do Brasil no item anterior. E, embora o SFH seja a forma mais utilizada, é importante que você se atente às condições e critérios antes de definir a que melhor se encaixa na sua realidade. 

2. Se atente ao índice de correção das parcelas 

Basicamente existem 4 opções para correção das parcelas, vamos explicá-las e te mostrar quais sofrem mais impactos com as variações da taxa Selic. 

• Taxa Referencial (TR): nessa modalidade o valor das parcelas é corrigido com base em uma taxa fixada pela instituição financeira + o valor da TR que estava zerada até 2021. Contudo, quando a Selic ultrapassou 8,5% ela saiu do zero, aumentando o valor das parcelas de financiamentos imobiliários (inclusive em contratos já vigentes).
• IPCA: é a modalidade que acompanha a inflação, uma parte dos juros é fixa e a outra varia de acordo com o IPCA. Quanto mais alta a inflação do país, maior será o valor das parcelas nesta opção.
• Poupança: nesse modelo parte dos juros é fixo e a outra está atrelada ao rendimento da poupança. Tem uma relação direta com a taxa Selic, quando ela aumenta a prestação sobe automaticamente, mas com a Selic acima de 8,5% o valor máximo de rendimento da poupança é de 6,16% somado à taxa fixa de juros estabelecida pela instituição financeira.
• Prefixado: essa é a modalidade de crédito mais conservadora e tem os juros fixados desde o início do contrato sem acompanhar nenhum indicador diretamente. Basicamente os juros aumentam ou caem de acordo com a variação da Selic.

É claro que a escolha da modalidade de crédito vai depender da realidade de cada um, mas os especialistas têm recomendado a TR como a melhor opção atualmente para quem deseja comprar seu imóvel e não pode esperar uma diminuição da taxa Selic. 

Isso porque com a inflação disparada os demais índices sofrem uma alteração mais imediata e expressiva.  

3. Se planeje financeiramente

A compra de um imóvel não está ligada apenas ao pagamento das parcelas de um financiamento. Vai muito além e, justamente por isso, a nossa última dica é: se planeje financeiramente. 

Ao levar em consideração todos os gastos que uma transação dessa magnitude engloba, você se prepara melhor e não corre riscos de ficar inadimplente. 

Além disso, pesquise, compare as taxas e modalidades oferecidas pelos bancos e se informe o máximo possível. Assim, independente das variações da taxa Selic conseguirá fechar o melhor negócio para as necessidades e condições financeiras. 

Gostou desse conteúdo? Esperamos que ele tenha te ajudado a entender o que é a taxa Selic e como ela impacta no financiamento imobiliário. 

Se você ainda tem dúvidas sobre o assunto ou está procurando seu apartamento ideal, conte com a Embraplan. 

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ESCRITO POR:Embraplan Engenharia